Vermieter-Ratgeber München: Gesetzliche Pflichten zu Schlössern & Sicherheit

2. Schloss defekt – wer zahlt die Reparatur?

Hier gilt eine klare Regel:

• Verschleiß oder technischer Defekt: Vermieterpflicht

• Beschädigung durch Mieter (z. B. abgebrochener Schlüssel): Mieterkosten

Beispiel:
Ein altes Schloss klemmt und lässt sich nicht mehr richtig schließen → Vermieter muss ersetzen.
Ein Mieter bricht den Schlüssel beim Drehen im Schloss ab → Mieter trägt die Kosten.

💡 Praxis-Tipp:
Lassen Sie Schlösser bei jeder Neuvermietung prüfen – besonders bei älteren Gebäuden in Schwabing, Haidhausen oder Neuhausen.

3. Schlüsselverlust – wer trägt die Verantwortung?

Ein Klassiker im Alltag. Wenn ein Mieter einen Schlüssel verliert, gilt:

🔹 Fall 1: Einzelschloss (Wohnungstür)

Mieter trägt die Kosten für den Ersatzschlüssel oder den Austausch des Schlosses.

🔹 Fall 2: Zentralschließanlage (z. B. Mehrparteienhaus)

Wenn das verlorene Exemplar Zugang zu gemeinschaftlichen Bereichen (z. B. Haustür, Keller, Tiefgarage) gewährt, darf der Vermieter die gesamte Schließanlage austauschen , aber nur, wenn ein Sicherheitsrisiko besteht.

Der Austausch darf nicht automatisch erfolgen, sondern muss verhältnismäßig sein (§ 242 BGB).

🔹 Fall 3: Nachgewiesene Ungefährlichkeit

Wird der Schlüssel z. B. im Schloss stecken gelassen oder sicher im Haus gefunden, entfällt die Pflicht zum Austausch.

4. Übergabe & Rückgabe – alles schriftlich festhalten

Bei jeder Wohnungsübergabe ist ein Schlüsselprotokoll Pflicht.
Es dokumentiert:

• Wie viele Schlüssel es gibt

• Für welche Schlösser sie gelten

• Und dass der Mieter sie vollständig erhalten hat

Bei Auszug müssen alle Schlüssel zurückgegeben werden , auch nachgemachte.
Fehlt einer, darf der Vermieter den Austausch berechnen, wenn Gefahr besteht, dass Unbefugte Zutritt erhalten.

🔹 Tipp aus der Praxis:
Notieren Sie im Übergabeprotokoll immer die exakte Anzahl und Art der Schlüssel (z. B. „3 Haustürschlüssel, 1 Kellerschlüssel, 1 Briefkastenschlüssel“).

5. Schlosswechsel bei Mieterwechsel – Pflicht oder Kür?

Es gibt keine gesetzliche Pflicht, das Schloss bei jedem neuen Mieter zu tauschen.
Aber: Aus Sicht der Sicherheit und Haftung ist es dringend zu empfehlen.

Warum?

• Ehemalige Mieter könnten noch Nachschlüssel besitzen.

• Bei Eigentümerwechsel droht Versicherungsstreit, wenn der Zutritt unbefugter Personen möglich war.

• Bei Einbrüchen prüft die Versicherung, ob die Schließanlage auf dem aktuellen Stand war.

💡 Fach-Tipp:
Ein moderner Profilzylinder mit Sicherungskarte kostet im Fachhandel ab 50–100 € , eine kleine Investition, die viele Probleme verhindert.

6. Gemeinschaftstüren, Keller & Haustüren

Für gemeinschaftliche Zugänge gilt besondere Verantwortung:
Der Vermieter muss gewährleisten, dass:

• Haustüren einwandfrei schließen

• Gegensprechanlagen funktionieren

• und der Einbruchschutz dem üblichen Standard entspricht

Ist die Haustür defekt oder steht ständig offen, kann der Mieter Mietminderung verlangen , oft bis zu 5 % der Miete, wenn dadurch die Sicherheit gefährdet ist.

7. Einbruchschutz: Was gilt als „Stand der Technik“?

Das bayerische Mietrecht schreibt keine exakten Sicherheitsstandards vor , aber Gerichte orientieren sich am „Stand der Technik“.

Das bedeutet:

• In Altbauten: Einfache Schließzylinder sind zulässig, solange sie funktionieren

• In Neubauten oder modernisierten Wohnungen: Profilzylinder mit Bohrschutz und verstärkte Schließbleche sind Standard

Wer modernisiert oder neu vermietet, sollte mindestens:

• Profilzylinder mit Sicherungskarte einbauen

• Schließbleche mit Mauerverankerung verwenden

• Optional: Türspione oder Sicherheitsrosetten anbringen

💡 Praxisempfehlung:
Ein zertifizierter Fachbetrieb (z. B. Mitglied im Bundesverband Metall) kann eine Sicherheitsanalyse durchführen,  besonders bei Altbauten in München-Schwabing oder Giesing.

8. Versicherung & Haftung

Bei Einbrüchen haftet grundsätzlich der Mieter für eigene Wertgegenstände, die Hausratversicherung kommt hier ins Spiel.
Aber: Wenn nachgewiesen wird, dass die Tür oder das Schloss nicht ordnungsgemäß gesichert war, kann die Versicherung Leistungen kürzen.

Deshalb sollten Vermieter:

• Nach jeder Modernisierung die Versicherung informieren

• Den Zustand der Tür regelmäßig prüfen

• Und im Zweifel fachgerechte Nachrüstung dokumentieren

9. Häufige Missverständnisse aus der Praxis